Expatriés : investissement locatif en meublé, une solution pour ne pas payer d’impôts

Merci à David Chambat, fondateur d’Immoneos, le réseau de confiance des investisseurs immobilier résidant à l’étranger pour cet article.

Vous êtes expatriés et vous envisagez de faire un investissement locatif en France en prévoyance de votre retraite ? Vous avez tout à gagner en louant votre logement en meublé.

location meublée expatriés

En plus des considérations fiscales que nous allons détailler, il faut savoir que la location meublée en tant qu’expatrié est plus rentable.

A surface égale, le loyer d’un logement loué meublé est plus élevé que celui d’un logement vide. D’autre part, cette option offre une plus grande flexibilité si vous envisagez d’occuper le bien lors de votre retour en France, puisque le bail d’un meublé est de 12 mois maximum alors que celui d’un logement nu est de minimum 3 ans.

Dans le contexte d’incertitude actuel, votre situation d’expatrié peut changer rapidement et cette flexibilité représente un facteur non négligeable.

Pour faire les bons choix en terme d’investissement, référez-vous à cet article: le baromètre de l’investissement immobilier locatif non-résident

Comment sont imposés les revenus des non-résidents ?

Même si vous êtes expatrié, vos revenus y compris vos revenus locatifs, d’origine française sont soumis à un taux d’imposition de 37.2% pour les résidents hors UE (47,2% avec les prélèvements sociaux).

Le taux d’imposition minimum est de 20% pour des revenus nets imposables (par part) de 1 à 27 519 € et de 30% au-delà. Pour les Français hors UE s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

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Dans ce contexte, est-ce possible de générer un bon rendement ?

Oui ! En effet, revenus locatifs ne signifie pas somme des loyers. En réalisant le choix judicieux de louer en meublé, les revenus locatifs peuvent devenir fiscalement nuls (alors que vous percevez des loyers !).

Revenus locatifs et déductions

Pour calculer les revenus locatifs imposables provenant d’une location en meublé, jusqu’à 70 000 € par an de loyer, vous pouvez choisir la déduction forfaitaire ou la déduction aux frais réels. Au-delà de 70 000 €, c’est la déduction aux frais réels qui s’applique. Explications.

Déduction forfaitaire

Pour les revenus locatifs d’un logement meublé, la déduction forfaitaire est de 50% des loyers. Ex: La somme des loyers annuels est de 10 000 €, les revenus locatifs imposables seront de 5 000 €. A noter, la déduction forfaitaire peut atteindre 71% pour une location meublée de tourisme classée (par exemple votre maison de vacances).

Cette déduction réduit le montant des impôts mais ne l’annule toujours pas.

Déduction aux frais réels

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Dans le cas d’une location meublée avec travaux déclarée aux frais réels, la déduction d’impôt peut atteindre 100% sur 10 ans minimum.

Dans ce cas de figure, vous pouvez comptabiliser de nombreuses charges déductibles aux frais réels telles que :

  • Charges relatives à l’achat du bien : frais de notaire, frais d’agence, frais financiers du crédit, etc.
  • Charges de la mise en location : travaux, meubles, frais d’agence de recherche de locataire, etc.
  • Charges d’exploitation : frais de gestion locative, charges de copropriétés, intérêts d’emprunt, assurance-crédit, assurance propriétaire, etc.

Vient s’ajouter l’amortissement d’environ 3%. Vous créez ainsi un déficit foncier qui se reporte sur plusieurs années. Votre taux d’imposition est toujours de 37,2% ou 47,2% mais votre revenu locatif est négatif, donc vous ne payez pas d’impôts même si le montant des loyers que vous percevez est supérieur à vos charges annuelles.

Pour le calcul des revenus locatifs imposables d’une location meublée jusqu’au seuil de 70 000 € par an de loyer, vous pouvez soit opter pour une déduction forfaitaire ou aux frais réels.

Au-delà de 70 000 €, vous êtes dans l’obligation de choisir la déduction aux frais réels.

Loueur en Meublé Professionnel ou Non-Professionnel ?

  • Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les revenus issus de vos locations meublées doivent dépasser 23 000 €/an et doivent représenter plus de 50% de vos revenus fiscaux en France.
  • Si vous ne remplissez pas ces deux conditions vous serez automatiquement loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Quel statut choisir ? Le principe de déduction des charges est identique, par contre au moment de la vente du bien si vous avez le statut de LMNP, le régime de la plus-value des particuliers s’applique.

Si vous êtes LMP, c’est la fiscalité des entreprises qui s’applique pour les plus-values. Ce régime est très intéressant puisque si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 5 ans et que votre chiffre d’affaire annuel ne dépasse pas 90 000 €, vous ne paierez AUCUN impôt sur la plus-value. A savoir aussi que les LMP, sont exonérés de l’IFI.

Il peut être utile d’avoir recours aux conseils d’un expert-comptable pour approfondir ce sujet.

Investissement locatif en tant qu’expatrié : le bon régime fiscal pour moins d’impôts

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Si vous n’avez pas opté pour la meilleure stratégie, il est possible de changer !

Vous pouvez transformer le bien que vous louez vide en meublé, passer d’une déclaration au forfait à une déclaration aux frais réels. Un professionnel pourra vous assister dans ces démarches.

Exemple concret d’une économie d’impôt de 5 000 €/an

Exemple concret d’une économie d’impôt de 5 000 €/an :

  • Ils empruntent 200 000 € au taux de 1.1% sur 20 ans
  • Ils remboursent environ 13 920 €/an dont 2 400€ d’intérêts
  • Ils paient 600 €/an d’assurance emprunteur et 100 €/an d’assurance propriétaire non occupant
  • Les charges de copropriétés sont de 900 €/an

Ils peuvent décider de louer leur logement vide 990 €/par mois, ou meublé 1 100 €/par mois en investissant 4 000 € pour les meubles.

Le tableau ci-dessous illustre de manière très simplifiée l’économie d’impôt réalisée d’environ 5 000 €/an grâce au choix de la location meublée.

Pour aller plus loin sur le thème du crédit immobilier : Baromètre du crédit immobilier non-résident

Rejoignez un site d’entraide entre expatriés pour poser vos questions sur la location meublée

Immoneos – Immo Locatif est à l’origine un groupe d’entraide pour les Français en expatriation qui investissent dans l’immobilier. Initié sur WhatsApp, il est rapidement arrivé à saturation. La communauté Immoneos s’est donc retrouvée sur un groupe Facebook avec des membres expatriés à l’international : Immoneos – L’Immo Locatif des Expats.

Vous avez apprécié de bénéficier de cet éclairage sur l’investissement locatif meublé ? Vous souhaitez d’autres conseils pour votre expatriation ? N’hésitez pas à vous abonner à mon blog ou à suivre ma page Facebook ou Twitter.

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